Grundregel: Wer baut, zahlt das Gerüst
Das Gerüst ist Teil der Baukosten. Wer die Arbeiten an seiner Liegenschaft bestellt, trägt sie – der Eigentümer oder Bauherr. Auf dem eigenen Grundstück braucht es dafür kein zusätzliches Gesuch. Bauplatzinstallationen gelten nach § 186 des Luzerner Planungs- und Baugesetzes mit der Baubewilligung als bewilligt.
In der Offerte steht das Gerüst als eigene Position, getrennt von Maurer, Maler und Spengler. So sehen Bauherren, was Montage, Standmiete und Demontage kosten. Wie sich der Preis zusammensetzt, zeigt die Übersicht dazu, was ein Gerüst kostet.
Beim Neubau läuft das Gerüst über den Baukredit. Mieter oder Stockwerkeigentümer gibt es zu diesem Zeitpunkt nicht, der Bauherr trägt alles allein. Heikel wird die Frage erst am bestehenden Haus.
Dort reden mehrere Parteien mit: Mieterschaft, Stockwerkeigentümergemeinschaft, Nachbar, Gemeinde. Die nächsten Abschnitte gehen die Fälle einzeln durch.
Zahlt der Mieter für das Gerüst mit?
Nein, nicht als Rechnungsposition. Instandhaltung und Sanierung sind Sache des Vermieters. Laufender Unterhalt gehört auch nicht in die Nebenkosten – dort erscheinen nur vereinbarte Betriebs- und Verbrauchskosten.
Anders liegt der Fall bei wertvermehrenden Investitionen. Dämmt der Eigentümer die Fassade energetisch, darf er einen Teil davon über den Mietzins weitergeben. Das läuft gestaffelt über Jahre, nicht als einmalige Gerüstrechnung. Die Abgrenzung erläutert der Mieterinnen- und Mieterverband, die Eigentümersicht der Hauseigentümerverband Schweiz.
Im Kanton Luzern betrifft das viele Häuser. In Emmen entstanden zwischen 2014 und 2023 2'104 neue Wohnungen, nur 26 davon in Einfamilienhäusern. 46,0 Prozent der Gebäude in Emmen heizten 2024 mit Heizöl. Wo der Heizungsersatz ansteht, kommt die Gebäudehülle meist mit auf den Tisch.
Kurz gesagt: Der Mieter zahlt das Gerüst nie als Position auf einer Rechnung. Eine wertvermehrende Sanierung spürt er höchstens später über einen höheren Mietzins.
Wer zahlt bei Stockwerkeigentum?
Fassade und Dach sind gemeinschaftliche Teile. Ein Gerüst dafür zahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemeinsam, aufgeteilt nach Wertquoten. So regelt es das Zivilgesetzbuch für gemeinschaftliche Kosten. Bezahlt wird in der Regel aus dem Erneuerungsfonds.
Neu stellt sich die Frage bei Photovoltaik. Der Kanton Luzern kam 2024 auf 1'181,7 Watt-Peak installierte Leistung pro Einwohner. Die Stadt Luzern erreichte 256,3 – die tiefste Dichte aller 79 Gemeinden. Das Dach gehört der Gemeinschaft, also trägt sie auch das Gerüst dafür.
Vor der Sanierung braucht es einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung. Steht das Gerüst nur für einen privaten Bauteil – etwa einen einzelnen Balkon –, zahlt der betroffene Eigentümer allein. Massgebend ist, ob ein gemeinschaftlicher oder ein privater Teil betroffen ist.
Das Reglement der Gemeinschaft kann Details abweichend regeln. Ein Blick hinein lohnt sich, bevor die Offerte für das Gerüst eingeholt wird.
Beispiel: Wer zahlt was an einem Mehrfamilienhaus?
Ein Rechenbeispiel macht die Aufteilung greifbar. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft in Sursee saniert die Fassade ihres Vierfamilienhauses. Das Fassadengerüst kostet rund CHF 6'000. Die Fassade ist ein gemeinschaftlicher Teil, also teilen die vier Parteien nach Wertquoten.
Bei vier gleich grossen Wohnungen zahlt jede Partei rund CHF 1'500. Lässt eine Partei gleichzeitig ihren Balkon abdichten, trägt sie diesen Zusatz allein. Das Gerüst steht ohnehin – der Mehraufwand für die Balkonseite wird separat verrechnet.
In Sursee wird viel gebaut. 2023 lagen die Bauausgaben dort bei CHF 13'770 pro Einwohner, in der Stadt Luzern bei CHF 6'573. Wo die Handwerkertermine knapp sind, zählt eine Offerte mit einzeln ausgewiesenen Positionen doppelt. Gemeinschaftsanteil und Privatanteil bleiben so sauber getrennt.
Was die Gebäudeversicherung Luzern deckt – und was nicht
Die Gebäudeversicherung Luzern am Hirschengraben 19 versichert jedes Gebäude im Kanton. Das Obligatorium steht in § 9 des kantonalen Gebäudeversicherungsgesetzes. Wer hier baut, stellt sich deshalb früh die Frage, was diese Deckung am Bau übernimmt.
Für Bauherren zählt der Beginn: Die Versicherungspflicht startet mit der Inangriffnahme der Bauarbeiten und endet mit dem Abbruch (§ 10). Ab dem ersten Bautag ist damit das Gebäude gedeckt, nicht erst das fertige Haus. Gedeckt sind Feuer- und Elementarschäden. Erdbebenschäden nimmt § 25 ausdrücklich aus – gegen jede Naturgefahr ist kein Gebäude im Kanton versichert.
Entscheidend für die Kostenfrage ist die Abgrenzung: Versichert ist das Gebäude, nicht das Gerüst. Ein beschädigtes Gerüstfeld ist kein Gebäudeschaden. Für Schäden aus der Gerüstnutzung greifen Betriebs- und Bauherrenhaftpflicht – prüfen Sie beide Deckungen vor Baubeginn.
Für eine geplante Sanierung zahlt ohnehin keine Versicherung. Werterhaltung und Modernisierung sind Sache des Eigentümers. Nach einem Sturm zählt dagegen Tempo – dafür gibt es die Express-Gerüstmontage innert 24–72 Stunden.
Handwerker, Generalunternehmer oder Gerüstbauer – wer bestellt, zahlt
Wer das Gerüst bestellt, bekommt die Rechnung. Bei einem Gesamtauftrag bündelt der Generalunternehmer alle Gewerke, das Gerüst inklusive. Bei Einzelaufträgen bestellt der Bauherr direkt, oder der federführende Handwerker verrechnet weiter.
Was bestellt wird, bestimmt den Preis. Die Bauarbeitenverordnung unterscheidet Lastklassen. Ein leichtes Arbeitsgerüst trägt 2,00 kN/m² bei 60 cm Belagbreite, ein schweres 3,00 kN/m² bei 90 cm (Art. 55). Wer Ziegel oder Fassadenplatten auf dem Belag lagert, nennt die höhere Klasse besser vor der Offerte.
Oft arbeiten mehrere Gewerke auf demselben Gerüst. Der Spenglergang darf höchstens 1 m unter der Traufe liegen (Art. 58), die Gerüsttreppe höchstens 25 m vom Arbeitsplatz entfernt (Art. 56). Wer Spengler, Maler und Solarteur ins gleiche Zeitfenster legt, zahlt eine Einrüstung statt drei.
Bezahlung und Haftung sind zwei verschiedene Dinge. Für die Standsicherheit haftet der Gerüstersteller. Er baut nach SN EN 12810/12811, kontrolliert das Gerüst täglich und übergibt ein Abnahmeprotokoll an die Bauleitung. Änderungen nimmt nur er vor. Mehr dazu auf der Seite zum Fassadengerüst für die Sanierung.
Ein direkter Auftrag an den Gerüstbauer hält die Verantwortung klar. So weiss jede Partei, wer das Gerüst gestellt, geprüft und freigegeben hat.
Was kostet es, wenn das Gerüst auf Trottoir oder Nachbargrund steht?
Auf öffentlichem Strassengrund wird aus dem Gerüst gesteigerter Gemeingebrauch. Das Luzerner Strassengesetz nennt in § 22 «vorübergehende Lagerplätze und Bauinstallationen» wörtlich. Die Bewilligung holt der Bauherr, die Gebühr zahlt er ebenfalls.
Wie hoch sie ausfällt, hängt von Nutzungsintensität, Dauer und wirtschaftlichem Vorteil ab (§ 25). Bei Gemeindestrassen legt die Gemeinde die Ansätze im Reglement fest, bei Kantonsstrassen der Regierungsrat. Für Bauvorhaben an Kantonsstrassen meldet sich der Bauherr spätestens 10 Tage vor Baubeginn bei der Dienststelle Verkehr und Infrastruktur.
Reicht der eigene Boden nicht, greift das Hammerschlags- und Leiterrecht. Der Nachbar duldet den vorübergehenden Zugang gegen Voranzeige und Schadloshaltung. Die Kosten trägt, wer baut; beschädigt der Aufbau etwas, haftet der Bauherr dafür.
Im Baubewilligungsverfahren gilt als Anstösser, wer im Umkreis von 25 m ein Grundstück besitzt. Das Gesuch liegt 20 Tage öffentlich auf (§ 193 Abs. 2 PBG). Ein Anruf beim Nachbarn vor der Auflage erspart Verzögerungen beim Aufbau.
So planen Bauherren die Gerüstkosten
Wer das Gerüst zahlt, will es voll ausnutzen. Im Richtwert von CHF 11–30 pro m² Gerüstfläche stecken Montage, Demontage und die ersten 4 Wochen Standmiete. Diese vier Wochen bestimmen, wie viele Gewerke sich die Einrüstung teilen.
In Kriens heizten 2024 noch 31,7 Prozent der Gebäude mit Gas, im Kantonsmittel 9,5 Prozent. Wo die Heizung ersetzt wird, steht meist auch die Gebäudehülle zur Debatte. Legen Sie die Etappen für Fassade, Spenglerarbeiten und Photovoltaik vor der Bestellung fest.
Rechnen Sie die Behördenzeit mit ein. Die Luzerner Planungs- und Bauverordnung setzt der Behörde in § 63 einen Zielwert. 80 Prozent der Gesuche im vereinfachten Verfahren sollen innert 25 Arbeitstagen entschieden sein, im ordentlichen innert 40. Eine Garantie ist das nicht.
Wer die Kostenträger früh kennt, streitet später nicht über die Rechnung. Bei einer Gemeinschaft steht der Beschluss vor der Bestellung, bei Mietobjekten die Ankündigung an die Mieterschaft. Die Festpreis-Offerte für Ihr Projekt im Kanton Luzern folgt innert 48 Stunden – Telefon +41 79 193 11 03.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Massgebend sind Ihr Mietvertrag, das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Einzelfall. Über die Deckung im Schadenfall entscheidet die Gebäudeversicherung Luzern.